本报上海讯（记者刘浩）近日，上海市普陀区人民法院审理了一起因采光权引发的房屋买卖合同纠纷案件。购房者张某花费千万元购买的房子，在预看房时发现厨房、客厅、卫生间3个房间的采光被防火墙严重遮挡，法院经审理后认定开发商未履行充分告知义务，判决赔偿张某20万元。
据介绍，2021年12月，张某获得某新开楼盘选房资格。户型图显示，东边套房屋有3个房间东侧开窗，视野开阔，采光效果较好，于是张某选中了一户东边套房屋，并于2022年6月与该开发商签订《上海市商品房预售合同》，房屋总价1000万余元。
2023年10月，张某预看房时发现东边套房屋的厨房、客厅、卫生间的窗户外侧均被防火墙遮挡，严重影响3个房间的采光和通风效果。张某翻看购房时收到的户型图广告及“楼书”，其中虽提及部分楼栋间有防火墙，但未明确标注涉案东边套房屋外侧存在防火墙。张某认为开发商故意隐瞒关键不利信息，导致其购买了使用功能和价值缺失的房屋，遂起诉要求其赔偿损失50万元。
开发商辩称，房屋东外墙系按照消防设计的强制性规范建造，不存在擅自变更规划设计的情形，且已通过竣工验收；其根据外墙存在防火墙的实际情况如实制作了沙盘图，并在房产销售中心的显著位置公示，故张某应知晓该楼栋外侧有防火墙；其依法综合考虑各项因素制定“一房一价”，张某在购买时未对价格提出异议，以主观感受否定经多重因素形成的定价机制，缺乏事实与法律依据，故不同意张某的诉请。
普陀区人民法院经审理认为，因被告开发商未如实告知案涉房屋的不利因素，影响了原告张某作为买受人的选择权，也影响了新购商品房的整体使用功能和实际价值，造成买受人信赖利益的损失，故应承担相应赔偿责任。综上，综合合同履行情况、房屋现状等因素，法院酌情认定被告开发商赔偿原告张某损失20万元。
法官指出，开发商作为商品房项目的开发主体，应当遵循诚信原则，通过《商品房买卖合同》《质量保证书》《告知书》等书面形式对影响居住体验的瑕疵或涉及公共安全的不利因素进行重点说明，或者在沙盘模型中显著标识可能影响采光通风的规划特征。
消费者在签约前应对意向房屋进行全方位实地核验，主动向开发商索要并核对书面不利因素告知文件；签约时，仔细审阅合同条款，确认房屋信息、交付标准、违约责任、不利因素告知等内容均被写入合同；收房时，若发现房屋存在主体结构质量问题、严重影响正常居住的瑕疵，应第一时间固定现场证据，可先与开发商协商修复，协商不成的，可凭借购房合同、宣传材料、告知书、验房记录等完整证据链，通过诉讼主张修复、赔偿损失甚至解除合同。
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